海南楼市迎来久违的上扬行情 。
12月18日，海南自贸港正式启动封关运作 ，意味着海南岛全岛将建成一个海关监管特殊区域 ，实行以“‘一线’放开 、‘二线’管住 、岛内自由”为基本特征的自由化便利化政策制度 。
市场已然沸腾。近期海南概念股多次全线涨停，电影《阿凡达3》全球首映礼落地三亚 ，12月多场高规格国际经贸洽谈会密集召开 ，境外游客入境旅游订单量激增……封关带来的关注度正从资本、文旅 、商贸等多维度全面释放 。
制度红利下，海南房产的资产价值与吸引力进一步提升，楼市购买力加速回归 。封关前一日（12月17日） ，中国绿发便以20.2亿元拿下三亚湾新城百亩宅地。
“（现在）是近两三年最有盼头的时候了。 ”有当地房地产从业者感慨 。
海南楼市火热 ，中介大喊“客都带不过来 ”
最近，房地产中介李呈的朋友圈里频繁转发着一组数据 ，并配文“海南自贸港封关倒计时 ，置业趁早红利尽享” 。
据海南省统计局近期数据，今年1-10月 ，海南全省新建商品房销售额为1279.51亿元 ，同比增长17.4%；新建商品房销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%。
前10月 ，海南全省新建商品房均价16506元/平方米 ，同比上涨8.7%，比去年提高了约1323元/平方米 。
数据证明着当下海南楼市的爆发力 。
“确实今年楼市体感确实好了起来 ，尤其在三亚 、陵水的一些楼盘 ，售楼处经常人声鼎沸，楼盘销售一天少说接待三四组。 ”李呈称 。12月16日，一名三亚房产销售人员对时代财经直言 ，“（最近）客都带不过来了 。 ”
不过 ，当前海南楼市呈现出明显的“南热北温”的分化格局。以经济圈划分，海口、三亚、儋洋 、滨海四个经济圈中 ，三亚经济圈表现最为强劲 ，前10月创下742.45亿元的销售额，同比飙升48.4% ，增速领跑全省 。
以城市及县域为划分 ，三亚市 、陵水县及琼中县新房销售额分别增长56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分县市处于下跌 。
以均价来看 ，1-10月 ，三亚新建商品房成交均价为31467元/平方米，同比去年的“2字头”上涨超30% ，为海南楼市“顶流 ”。有海南当地资深房产人士对时代财经指出 ，三亚今年房价出现较大上涨幅度，除了本身热度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均价基数影响 。
整体而言 ，以三亚为代表的海南楼市呈现跑赢全国的上扬行情 。
克而瑞在《2025中国房地产投资前景排行榜》报告中指出 ，受2025年封关预期的影响，包括三亚 、儋州等在内的海南城市需求侧迎来了新的增长点。时代财经还注意到 ，在房地产投资前景前TOP50城市中 ，海口 、三亚分别位列25位及30位，排名较去年提升了11位、28位 ，海南房产投资价值趋强。
封关的政策预期叠加多轮楼市“组合拳 ” ，亦加速吸引着外来购房者跑步进场 。李呈称，就在海南开启封关前一天（12月17日） ，其还在接待一组来自四川的客户 。
新晋入局海南的外来开发商人士王鑫则对时代财经指出 ，传统三亚的主力客群为东北 、华北客群，今年其观察到西北客群占比显著提升 ，江浙等华东区域客群亦有稳定流入 ，客群地域分布更趋多元。
“煤老板们”涌入，上海民企挤进成交面积前三
暗流涌动的楼市背后，资本南下海南岛的这阵风已吹了许久 。
“早在2023年底 ，三亚土拍市场就有苗头了 。 ”此前就有海南当地资深的房产人士告诉时代财经 ，进入2024年以后，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨 ，尤其核心地段的热门地块争夺早已暗流涌动许久。
据时代财经不完全梳理 ，今年6-9月三亚曾迎来一波土拍浪潮，总成交金额超95亿元 ，超过2024年三亚财政收入的六成 。尽管四季度以来土地市场挂地节奏有所放缓 ，但临近封关海南再迎重磅地块出让 。
除上述提到的绿发摘得三亚湾地块外，12月 ，三亚市中心城区HP03-08-09-01地块也将开拍 ，两宗地块起拍价合计近50亿元。“都在趁着封关预期高潮期集中出货，不过近期挂出地块多为‘定点勾地’ 。 ”有知情人士透露 。
而参与土拍的不乏煤炭 、油气等能源企业及大型综合集团身影 ，如辽宁方大集团、陕西能源大鳄“恒源系” ，均在今年豪掷重金拿下核心地块。
一些中小“煤老板 ”亦将海南作为转型试水地 。12月，陕西一家煤矿产业链企业相关负责人告诉时代财经，该企业董事长曾手握2亿元预算来海南买房 ，因未找到满意项目 ，最终决定在陵水买地开发豪宅 。据了解，这批煤老板们多抱着寻求安全资产配置以及转型的想法而来 ，“不要求投资有多高的回报率。 ”
这些外来力量已成为海南楼市中不可忽视的搅动者。
海南房地产研究机构“至理数据”发布的2025年1-11月海南房企销售榜单显示 ，来自上海的民企大华集团在海南省成交套数 、成交面积方面首次跻身前三，在成交金额方面位列第七 ，在华润置地 、保利发展、万科等国央企主导的市场中脱颖而出 。
值得一提的是 ，尽管当前海南楼市成交火热，开发商未盲目跟风乐观或待价而沽 ，整体心态偏向谨慎 。
海南房地产市场资深从业者阿发告诉时代财经 ，区别于疫情前自贸港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今开发商更显理性 ，“市场变化太快 ，政策迭代频繁，他们必须抓住旺季快速变现。 ”
当前，三亚楼市进入每年的传统冬季旺季 ，叠加封关预期 ，成为开发商出货的关键节点 。
据时代财经采访获悉，不少开发商追求快速清盘 。阿发透露 ，由于海南现房销售的政策规定 ，不少项目虽未取得销售许可证，但通过意向金 、锁房冻资等方式提前蓄客 ，抢占市场声量与客户。
相对而言 ，新晋跨界企业的销售节奏则没那么激进 。这类从未涉足房地产的企业暂未吃透三亚市场及本地环境，因此大多依赖本地熟手来快速熟悉市场 。
时代财经了解到 ，今年下半年以来 ，多家煤炭企业拿地后火速招揽“项目总 ”“营销总”等核心岗位人才。同时，部分外地中介机构 、楼市垂类媒体也在今年前来三亚布局 。
随着12月18日封关落地 ，海南楼市站在新的“黄金时代 ” 。这场政策风口上的房产故事 ，或许才刚开场。
（以上受访者中李呈、阿发为化名）
东财图解·加点干货（文章来源：时代财经）
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